未交付的小区收停车费合规吗？

近年来，随着城市化进程的不断推进，许多新建小区进入了市场，但其中不少小区尚未交付使用，住户也未正式入住。然而，一些小区在交付前，就开始收取停车费，这引起了居民和社会的广泛关注和讨论。那么，未交付的小区收停车费是否合规呢？

首先，我们需要明确“未交付”的定义。未交付的小区通常指的是开发商在小区建设完成后，未按照规定时间将房屋和配套设施交给业主，且业主未实际入住的状态。按照《商品房销售管理办法》的规定，开发商在交付前并没有完全履行房屋交付手续，因此小区内的公共区域，尤其是停车场，尚未正式移交给业主或物业管理公司。

然而，很多小区的停车位和停车场已经投入使用，特别是在一些高需求地区，停车位的紧张问题使得物业公司或开发商开始收取停车费，尽管小区尚未交付。这种做法究竟是否合规，值得进一步探讨。

1. 业主的权益

根据《物业管理条例》规定，物业公司在没有业主委员会的情况下，无法随意调整公共设施的使用及收费标准。未交付的小区通常不具备完全的业主自治权，因此，物业公司或者开发商单方面收取停车费，实际上是在未经过业主同意的情况下强行执行收费政策，这本身就存有一定的法律风险。

如果开发商或者物业公司在小区未交付前开始收费，可能会侵犯到业主的权益。因为停车位作为公共设施之一，其使用权应当由全体业主共同决定，且物业公司通常只有在业主委员会成立后，才能对停车位收费进行合理调整。因此，开发商在未交付小区前就收取停车费，实际上绕过了这个程序。

2. 法律与合规性

根据《物权法》和《合同法》相关规定，停车费作为一种收费行为，必须基于合法的协议或合同。如果停车位的建设和使用权未明确归属于业主，开发商无权擅自收费。这种行为可能违反《消费者权益保护法》中的公平原则，即服务的提供和收费应当透明、合理，不能剥夺消费者的基本权益。

同时，物业公司在收取停车费时，必须保证停车场的管理和服务符合相关的安全、卫生等标准。如果开发商收取停车费但未能提供相应的服务保障，可能会面临投诉甚至诉讼的风险。

3. 开发商的责任

开发商收取停车费的行为，也可能涉及到合同履行的问题。特别是在购房合同中，若事先没有明确约定停车位的收费问题，开发商单方面收取费用，可能会被视为违约。购房者在签订购房合同时，通常对停车位收费问题没有明确的知情权，因此开发商是否提前告知以及合同条款是否明确，将成为判断其合规性的关键因素。

4. 物业公司的管理职能

另外，物业公司作为小区的管理方，是否有权在开发商未交付的情况下收取停车费，也是一个需要讨论的问题。虽然物业公司负责管理小区的公共设施，但如果物业管理公司未获得业主委员会的授权，其在收费方面的行为可能缺乏法律支持。物业公司需要在业主的授权下进行收费，而不是单方面决定。